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Ya sea que posea una propiedad de inversión o administre 200 unidades, es importante que usted y su equipo comprendan y cumplan las leyes de vivienda justa federales, estatales y locales aplicables; promover la igualdad de oportunidades de vivienda para los inquilinos; y administrar un negocio de alquiler compatible.
La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que otorga protecciones y derechos de vivienda justa a inquilinos y compradores. La ley se adoptó originalmente como parte de la Ley de Derechos Civiles de 1968, y posteriormente se amplió en 1988 para prohibir la discriminación al alquilar o comprar una casa, obtener una hipoteca, buscar asistencia para la vivienda o participar en otras actividades relacionadas con la vivienda, independientemente de clase protegida de una persona .
La igualdad de oportunidades de vivienda es la noción de que todas las personas deben tener las mismas oportunidades cuando se trata de elegir una vivienda. Esta oportunidad es administrada y aplicada por la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO), una agencia dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). HUD recibió la responsabilidad de hacer cumplir la ley por la Ley de Vivienda Justa de 1968. *
La discriminación de alquiler es cuando un propietario o administrador de propiedad trata a un solicitante de manera diferente en función de la inclusión del solicitante en una clase protegida. Los tribunales reconocen que la discriminación puede resultar de una conducta tanto intencionada como no intencionada.
La discriminación intencional (denominada discriminación por “trato desigual”) ocurre cuando alguien trata a un inquilino de manera adversa debido a su estatus en una clase protegida.
La discriminación no intencional (denominada discriminación de “impacto desigual”) ocurre cuando una acción o política desencadena reclamos por discriminación, incluso si no hubo intención de discriminar, o si la acción o política tiene un efecto más severo en las personas de clases protegidas que en la población en general.
La Corte Suprema de los Estados Unidos ha confirmado recientemente que la Ley de Vivienda Justa reconoce responsabilidad por impactos dispares. Como resultado, los propietarios y administradores de propiedades deben ser conscientes de que pueden ser responsables de políticas y prácticas que, incluso sin querer, tienen un impacto más severo en las personas de las clases protegidas. Esta responsabilidad por impactos dispares a menudo también se reconoce en la ley estatal, y los propietarios y administradores de propiedades deben investigar las leyes estatales y locales contra la discriminación para garantizar su cumplimiento.
Un ejemplo de discriminación intencional es colocar un letrero que diga «No [insertar clase protegida] es necesario aplicar». Esa discriminación abierta es relativamente rara hoy en día, pero todavía se producen otras prácticas, como imponer restricciones a las familias con niños.
Un ejemplo de discriminación no intencional puede ser cuando un propietario o administrador de la propiedad aplica una regla de detección de delitos de «un solo golpe». HUD explica que debido a que las personas de color son condenadas de manera desproporcionada por delitos, pueden ser descalificadas desproporcionadamente de la vivienda por las políticas de detección de delitos.
En términos de vivienda justa, la discriminación significa tratar a alguien de manera diferente porque es parte de una clase protegida. Más allá de las leyes federales de vivienda justa, las leyes estatales y locales pueden brindar mayor protección a los inquilinos en clases protegidas adicionales, algunas de las cuales se resumen a continuación.
P rotected clases bajo la ley federal:
Las clases protegidas por las leyes estatales y locales pueden incluir:
Antecedentes penales: en la primavera de 2016, HUD proporcionó pautas adicionales para abordar algunas de las áreas grises y posibles lagunas en las leyes de vivienda. Una actualización notable advierte sobre los posibles impactos discriminatorios de evaluar a los inquilinos sobre la base de antecedentes penales .
Dominio limitado del inglés: si bien el dominio del inglés no es una clase protegida separada por la Ley de Vivienda Justa, el dominio del inglés se considera un subconjunto del origen nacional , por lo que negarse a alquilarle a alguien porque no domina el inglés puede constituir discriminación por origen nacional.
Ocupación máxima: aunque la Ley de Equidad de Vivienda no prohíbe expresamente los estándares de ocupación que limitan el número máximo de ocupantes, algunos estándares de ocupación pueden tener un efecto discriminatorio. Debe tener cuidado si establece una ocupación máxima para su alquiler. Utilice la palabra «personas» cuando se refiera a los ocupantes y nunca limite específicamente el número de niños. Los bebés menores de 1 año no deben contarse como ocupantes.
Debe consultar con un abogado para determinar si la ley estatal o local proporciona disposiciones adicionales contra la discriminación en su comunidad.
Familiarícese con las leyes aplicables sobre la ocupación máxima , que pueden variar según los pies cuadrados, el tamaño del dormitorio y la configuración de su unidad. Algunos propietarios y administradores de propiedades usan el Memorando de Keating , una guía nacional para la ocupación emitida por HUD (63 Fed. Reg. 70255), mientras que otros usan la guía de pies cuadrados del código de Administradores de Código y Funcionarios de la Construcción (BOCA).
Memorándum de Keating:
Se permiten dos personas por cada habitación, sujeto a algunas excepciones y limitaciones.
Código BOCA:
Cualquiera que sea la regla que use, asegúrese de estandarizar y documentar la política y familiarizarse con las regulaciones estatales y locales.
El estado familiar, es decir, el estado de una relación legalmente reconocida entre un adulto y un niño menor de 18 años en el hogar, es otra clase protegida con detalles importantes a tener en cuenta. Se supone que todas las propiedades (excepto las viviendas para personas mayores) tienen capacidad para niños. Si recomienda apartamentos específicos a familias con niños , los está dirigiendo hacia o lejos de unidades particulares y esto es una forma de discriminación. Según el Informe de tendencias de vivienda del consumidor de Zillow Group 2018 , un tercio de los inquilinos (33%) vive con niños, por lo que es importante tener en cuenta estas pautas:
Las leyes de vivienda justa se aplican a todas las viviendas unifamiliares y multifamiliares, pero puede haber excepciones a la Ley de Vivienda Justa y la ley estatal para propietarios y administradores de propiedades. Debe verificar si existen leyes estatales o locales adicionales que rijan la discriminación en la publicidad en el área donde está alquilando. En circunstancias limitadas, hay exenciones disponibles si:
Según la Ley de Equidad de Vivienda, las propiedades multifamiliares que constituyen “viviendas para personas mayores” pueden negarse a alquilarlas a familias con hijos menores. Esto incluye propiedades donde todas las unidades están ocupadas por personas de 62 años o más y al menos el 80% de todas las unidades están ocupadas por al menos una persona de 55 años o más.
Es posible que se requieran otras condiciones. Consulte con un abogado para asegurarse de que su propiedad cumpla con estos requisitos y con las leyes estatales y locales relacionadas.
Las leyes fueron creadas para asegurar que “ cada vecindario sea un lugar de oportunidades ” y para prevenir la discriminación y la segregación basadas en la inclusión de alguien en clases protegidas. Las leyes de vivienda justa para apartamentos y otros alquileres prohíben a los propietarios y administradores de propiedades tomar cualquiera de las siguientes acciones por motivos de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional.
Al comercializar y mostrar su alquiler, tenga cuidado con las prácticas sutiles que podrían percibirse como discriminatorias. En su búsqueda de un inquilino calificado, asegúrese de que su publicidad cumpla con las leyes de vivienda justa centrándose en la propiedad y las comodidades en la descripción de su anuncio de alquiler , no en quién cree que sería un inquilino ideal.
Las leyes de vivienda justa describen la publicidad para un grupo específico de personas como:
Consejos para propietarios:
Como parte de una estrategia para minimizar la posibilidad de discriminación no intencional, considere usar un método documentado y consistente para seleccionar y aceptar solicitantes . Brinde a todos la misma oportunidad de presentar una solicitud, sin importar cómo se vean o suenen, sin importar su nombre, y acepte o rechace a los inquilinos según los criterios que se aplican de manera consistente y no están relacionados con el estado de un posible inquilino como parte de un clase protegida.
Las leyes de vivienda justa describen la discriminación en el proceso de selección como:
Consejos para propietarios:
El manejo ilegal ocurre cuando un propietario intenta atraer o disuadir a un inquilino potencial hacia o desde un vecindario o propiedad en particular en función de su inclusión en una de las clases protegidas. No es una negativa absoluta a alquilarle a una persona dentro de una clase protegida, sino que consiste en esfuerzos para privar a una persona de oportunidades de vivienda en ciertos lugares.
Las leyes de vivienda justa describen negar a los inquilinos el acceso a oportunidades de vivienda como:
Consejos para propietarios:
Como propietario, tiene todo el derecho de crear políticas y reglas para sus propiedades a fin de promover un entorno de vida seguro y cómodo, siempre y cuando no tengan un impacto desigual no intencionado en las clases protegidas. Según el Informe del Grupo Zillow , el 75% de los inquilinos consideran extremadamente o muy importante que su vecindario se sienta seguro. Pero mientras busca un entorno de vida seguro, asegúrese de que las políticas y reglas que establezca sean estándar para todos los grupos de personas y no señalen a ningún grupo o categoría de residente.
Las leyes de vivienda justa describen el establecimiento de criterios de calificación inconsistentes como:
Consejos para propietarios:
La mejor manera de asegurarse de que usted y su equipo mantengan prácticas de vivienda justa es incorporarlas a sus procesos y procedimientos. Eso le permite documentar que todos reciben el mismo trato, en todo momento, por lo que estará preparado si recibe una queja.
Las leyes de vivienda justa describen la falta de respeto a los derechos de vivienda justa de un inquilino como:
Consejos para propietarios:
En 2017, más de la mitad (59,4%) de las denuncias de vivienda investigadas estaban relacionadas con una discapacidad. Los propietarios y administradores de propiedades deben ser conscientes de que existen protecciones adicionales para alojar a un inquilino con una discapacidad. Una discapacidad puede ser una condición mental o física, y según la Ley de Vivienda Justa y las leyes estatales o locales pueden incluir (pero no se limitan a):
Las leyes de vivienda justa describen la negativa a acomodar a personas con discapacidades como:
Consejos para propietarios:
Una adaptación razonable es una solicitud de un inquilino que está discapacitado para hacer una excepción a las reglas y políticas del alquiler. Estas adaptaciones podrían incluir:
Hay situaciones limitadas en las que un proveedor de vivienda puede rechazar una solicitud de adaptación razonable. Se podría denegar una acomodación si impondría una carga financiera y administrativa indebida o si alteraría fundamentalmente la naturaleza de las operaciones del proveedor de vivienda.
Consulte a un abogado o profesional legal local si tiene alguna pregunta sobre cuestiones de adaptaciones razonables, el costo para el propietario de las adaptaciones razonables, la verificación de la base de la solicitud relacionada con la discapacidad y antes de rechazar una solicitud.
Un animal de apoyo emocional es un tipo de animal de asistencia que se reconoce como una adaptación razonable según la Ley de Vivienda Justa. El animal de asistencia no es una mascota, según HUD, lo que significa que un proveedor de vivienda no puede:
Una modificación razonable es un cambio físico a la propiedad que le da al residente la misma oportunidad de acceder a la propiedad y sus comodidades. Estas modificaciones podrían incluir:
Establezca procedimientos sobre cómo los solicitantes y residentes realizan solicitudes de modificaciones o adaptaciones razonables y cómo usted responde a ellas. Incluso una solicitud verbal puede provocar acomodaciones razonables o modificaciones razonables de deberes, y una respuesta tardía puede ser equivalente a una negación.
Consulte a un abogado o profesional legal local si tiene alguna pregunta sobre cuestiones de modificación razonable, al determinar quién es responsable del costo, al verificar la base relacionada con la discapacidad de la solicitud y antes de rechazar una solicitud.
Recursos:
* Las propiedades que reciben ciertas formas de asistencia financiera federal pueden estar sujetas a otras leyes federales contra la discriminación. Las propiedades que incluyen lugares de alojamiento público, como oficinas de alquiler o locales comerciales, pueden estar sujetas a la Ley de Estadounidenses con Discapacidades. Debe consultar con un abogado para determinar la gama completa de leyes contra la discriminación que se aplican a su propiedad.
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